Появление вещных прав, т. е. построение отношений к вещам по типу субъективных индивидуальных прав, представляет в истории всякого общества огромный шаг вперед. Ибо такое построение отнюдь не является для человечества исконным и, так сказать, прирожденным: оно созидалось с трудом путем медленного исторического процесса. Оно было одним из первых требований развивающейся личности, и создание его явилось в реальной исторической обстановке прошлого важнейшей победой для этой последней.
Это относится прежде всего к основному из вещных прав, составляющему краеугольный камень всей нынешней народнохозяйственной жизни, - к праву собственности. Самое понятие его появилось не сразу, а медленно возникало в истории. Конечно, уже психике примитивного человека свойственно чувство, что вещь, добытая или сделанная им (например, убитая дичь, пойманная рыба, сделанное оружие и т. д.), принадлежит ему; конечно, всякое посягательство на эту вещь будет ощущаться им как некоторая обида по его адресу и будет вызывать соответствующую реакцию. Но это примитивное чувство далеко еще от юридического понятия права собственности: отношения к третьим лицам по поводу этой вещи определяются не мыслью о некоторой юридической связи лица с вещью, а мыслью о личной обиде; там, где личной обиды нет, не может быть и требований по поводу вещи. Во многих древних правовых системах право на движимые вещи сохраняется не путем иска о собственности, а путем иска о воровстве или каком-нибудь ином преступлении (деликте) ответчика: вещь подлежит возвращению только тогда, если она вышла из рук ее первоначального обладателя путем правонарушения (похищена); если же такого правонарушения не было, если, например, она была кому-либо добровольно передана (на сохранение, во временное пользование и т. д.) и затем от этого последнего была добросовестно приобретена (например, куплена) третьим лицом, то вещь не возвращается, а прежний владелец должен искать своих убытков с виновника правонарушения, т. е. с того, кому он вещь вверил. Такой порядок вещей ясно свидетельствует о том, что чувство принадлежности не вылилось еще в народном сознании в представление о праве собственности как некоторой юридической связи между лицом и вещью, что в основе иска лежит не идея такой связи, а идея некоторого личного преступления или участия в преступлении со стороны ответчика.
Но если по отношению к движимости мы встречаемся в древности хотя бы с зародышем права собственности в виде чувства индивидуальной принадлежности, то по отношению к недвижимости мы и этого чувства первоначально не находим. Земля, занятая каким-нибудь племенем или народом, конечно, будет защищаться этим последним от всякого посягательства со стороны другого племени или народа и будет сознаваться как "своя", но это сознание не заключает еще представления о чьем-либо субъективном праве на нее. И пока народ ведет кочевой образ жизни, такое представление вовсе возникнуть не может. Лишь с переходом к оседлости и земледелию появляется почва для возникновения этого представления. Но и после этого понятие права собственности устанавливается не сразу. Народ, племя осаживается на данной территории теми союзами, из которых он слагается, т. е. общинами, родами и т. д.; каждый из этих союзов занимает определенную местность, сообща пользуется ею, и потому на первых порах возникает только представление о том, что эта местность принадлежит данной общине или данному роду целиком в противоположность чужим общинам или родам (так называемая общинная или родовая собственность). По мере того как оседлая жизнь длится далее, по мере того как отдельные семьи, входящие в состав общин или родов, долго - из поколения в поколение - сидят на известном участке и улучшают его своим трудом, на общем фоне общинной или родовой собственности вырисовывается собственность семейная: каждая семья начинает считать занимаемый ею участок исключительно своим в противоположность другим семьям того же рода или общины. Пока существует семья, она является единственным правомерным владельцем этой земли, и право общины или рода на распоряжение ею суживается. Лишь при полном вымирании семьи земля возвращается к своему общему источнику - в род или общину.
При этом процесс этого постепенного ослабления общинной или родовой собственности совершается неодинаково быстро по отношению к различным категориям земель: земли, требующие большого труда или капитала (например, земли усадебные или пахотные), скорее усвояются в исключительное и неотъемлемое обладание семей-дворов, меж тем как луга, леса и другие угодья еще долго остаются в неразделенном пользовании всего рода или общины. Неодинаково влияют также в этом отношении разнообразные внутренние и внешние условия народной жизни - обширность или теснота территории, характер местности, даже характер народа: один народ с большими индивидуалистическими задатками совершает этот процесс перехода к семейной собственности быстрее, между тем как другой лишь медленно движется по этому пути. Антиподами в этом отношении являются, с одной стороны, римляне, уже очень рано низведшие права рода до простого права родового наследования, а с другой стороны, - германцы, у которых общинное землевладение (марка) и обширные права рода сохранялись в истории очень долго. К германскому типу примыкаем, по-видимому, и мы, русские, хотя вопрос о древности нашего общинного землевладения является среди современных историков русского права весьма спорным: многие думают, что наша община является искусственным продуктом финансовой политики Московского государства.
Служа отражением господствующего в среде данного народа общинного или родового строя, землевладение проникнуто в это время характером публично-правовым: то или другое лицо владеет участком земли не как частное лицо, а как член данного союза, и не на основании какого-либо частного приобретательного акта, а на основании общественного, публично-правового порядка распределения земли, принадлежащей данному союзу, между его членами. Вследствие этого завладение чужой землей, хотя бы оно произошло без всякого преступления (деликта) со стороны завладевшего и хотя бы этот последний вступил во владение совершенно добросовестно, все равно составляет нарушение этого общественного порядка распределения земли и должно быть устранено: земля должна быть возвращена тому, кому она предоставлена. Таким образом, здесь впервые возникает представление о некоторой непосредственной юридической связи между лицом и вещью - связи, составляющей первый непременный признак права собственности.
Но это право собственности на недвижимость мыслится еще как нечто принадлежащее не такому или иному отдельному лицу, а той или другой семье в целом (семейная собственность). Участок земли, на котором сидит и от которого питается семья, представляется непременной принадлежностью этой семьи, ее материальным базисом и основным неотчуждаемым капиталом. Как ни велика семейная власть патриархального домовладыки, она все же бессильна изменить общественный порядок земельного распределения, лишить семью ее "надела". Вследствие этого отчуждение земли частным актом вообще в эту эпоху немыслимо, и если право на недвижимость имеет уже в себе первый элемент права собственности - непосредственность юридической связи, то оно не имеет еще второго элемента - свободы распоряжения.
В дальнейшем ходе исторического развития право на движимости и право на недвижимости между собой постепенно сближаются. С одной стороны, право на движимости начинает защищаться не на деликтном только основании, а на основании самой принадлежности вещи истцу; с другой стороны, право на недвижимости освобождается от своего первоначального публично-правового характера, причем собственность семейная превращается в собственность индивидуальную и постепенно приобретает полную свободу распоряжения. У одних народов этот процесс объединения права собственности совершается быстрее и полнее, у других, напротив, медленнее и с сохранением более или менее значительных следов прошлого.
