Развитие экономической жизни и разложение старого общинного родового и феодального строя создало, как нам уже приходилось говорить, общее стремление к освобождению собственности от старых ограничений. Во Франции в эпоху революции, а в других европейских странах в течение XIX века значительное большинство этих остатков feodalite civile было уничтожено (прямо или путем обязательного выкупа), а вместе с тем пали многие из средневековых типов прав на чужие вещи. Тем не менее запас их был так велик, что даже то, что сохранилось, представляет систему гораздо более обширную и сложную, чем система римского права. Некоторые из этих старых юридических фигур оказались при известных модификациях пригодными для обслуживания новых хозяйственных потребностей и нашли себе поэтому место в новейших кодификациях.
Однако если подобные вещные обременения в известных пределах неизбежны и полезны, то, с другой стороны, нельзя отрицать и того, что они могут явиться за этими пределами серьезным тормозом для дальнейшего хозяйственного развития. Нельзя не вспомнить при этом того, что было сказано по этому поводу Иерингом *(81). Установление подобных ограничений, справедливо указывает он, содержит часто такое или иное, по идее вечное, обременение права собственности, связанность ее. Неограниченность частной автономии в этом направлении несет в себе поэтому и важнейшие опасности для самой собственности, возможность разрушения ее истинной свободы. Право на свободную собственность, которое, естественно, приносит с собой каждое новое поколение, может оказаться нынешним собственником в один легкомысленный момент уничтоженным навсегда: раз установленное ограничение будет тянуться затем через столетия. А этого нельзя оценивать слишком низко. Нужно иметь в виду при этом уменьшение не столько денежной, сколько моральной ценности собственности. То моральное значение, которое собственность на землю имеет и должна иметь для собственника, его чувство прочности, свободы, независимости своего положения, его привязанность к земле, все это может быть в высшей степени умалено правом другого лица на такое или иное вмешательство. Возможность этого последнего будет служить постоянным подрывом энергии собственника, тормозом для хозяйственного процесса. При установлении подобных обременений собственность теряет всегда нечто такое, что никому из обоих участников договора не идет на пользу, - совершенно так же, как в том случае, если бы собственник картины вырезал из нее часть для продажи: картина потеряла бы в своей ценности гораздо больше, чем было бы приобретено той или другой стороной. Истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности.
Соображения подобного рода оказали бесспорное влияние на новейшее законодательство *(82) и создали некоторое осторожное, даже опасливое, отношение к вещным обременениям. Для того чтобы по исключению допустить тот или другой тип подобных обременений, говорят, например, Мотивы к Германскому уложению, необходимы особые, специальные основания *(83). В результате каждое законодательство определяет эти допускаемые им типы, и частная автономия может проявлять себя только в выборе их.
Основными из этих типов являются и в современном праве сервитуты, как личные (например, пользовладение), так и вещные. Кроме того, общепризнанным является право на пользование землей из выстройки; у нас в России оно санкционировано в общем виде Законом 23 июня 1912 г. Но это право может касаться только строений; бывшее в большом распространении прежде аналогичное право на произрастания земли (например, право на известный участок для насаждения и эксплуатации леса) современными законодательствами отвергается. Гораздо менее прочным является положение наследственного оброчного владения (римская emphyteusis). Так, например, составители Германского уложения усмотрели в нем вместе с остатками ленных отношений только пережиток давно отошедших в историю хозяйственных стадий, обреченный на вымирание, и потому не дали ему места в кодексе *(84). Равным образом не упоминает о нем и Швейцарское уложение. Напротив, эмфитевтическое владение широко распространено в романских странах; отдельные виды его известны также нашему русскому праву (например, чиншевое владение в юго-западном крае), вследствие чего Проект нашего уложения счел необходимым дать ему законодательную санкцию. В прямую противоположность германской комиссии редакторы нашего проекта пришли к заключению, что "институт наследственного оброчного владения не представляет собой отжившую, устарелую форму поземельных отношений, что и в настоящее время он имеет большое экономическое значение, и притом не для одного какого-либо класса населения, но для всей страны" *(85).
Крупную теоретическую новизну по сравнению с римским правом представляет тот институт, который в германском праве носит название Reallasten, или Grundiasten (термин Швейцарского уложения) и которому наш проект дает наименование "вотчинных выдач". Его исторический корень кроется также в недрах старых средневековых отношений: собственник земли часто обязывался доставлять другому лицу (помещику, монастырю и т. д) ежегодно известное количество продуктов или уплачивать известную сумму денег. Ввиду того что содержанием этой повинности являлось некоторое положительное действие собственника, некоторое facere, все отношения этого рода не могли быть подведены под римское понятие сервитутов, для которых действовало правило "servitus in faciendo consistere non potest". Вследствие этого институт "вотчинных выдач" составлял постоянный камень преткновения для юриспруденции, а в значительной степени остается таковым и до сих пор: "юридическая природа" Reallasten представляет и в настоящее время предмет неразрешенного спора. Тем не менее этот институт оказался жизнеспособным; он пережил создавшие его отношения и, отбросив свои архаические виды (например, повинности в виде натуральных продуктов), оказался способным удовлетворять некоторым новым экономическим потребностям. Так, в частности, эта форма весьма облегчает приобретение земли для мелких собственников, не располагающих значительным капиталом для уплаты покупной цены сразу; в то же время она может быть наилучшей формой для заселения впусте лежащих земель и т. д. Вследствие всех этих причин институт Reallasten получил себе прочное место в новейших кодификациях, в том числе и в проекте нашего Гражданского уложения.
Нужно, впрочем, сказать, что, резко отличаясь от наследственного оброчного владения по своей юридической природе (при оброчном владении платит оброк владелец собственнику, а при Reallasten - собственник третьему лицу), институт "вотчинных выдач" в экономическом отношении очень близко подходит к нему. Именно этим объясняется то обстоятельство, что, санкционировав Reallasten (или Grundlasten), Германское или Швейцарское уложения могли обойтись без наследственного оброчного владения: экономическая потребность в последнем в значительной степени может найти себе удовлетворение и в форме Real last. Однако только в значительной степени, а не вполне, и в этом отношении нельзя не согласиться с редакторами нашего проекта, которые, отметив указанную экономическую близость, говорят затем, что признание института наследственного оброчного владения нисколько не устраняет полезности и "вотчинных выдач". "При наследственном оброчном владении права собственника, по необходимости, шире, чем при праве вотчинной выдачи права лица, в пользу которого установлена эта выдача... Нет сомнения, что интересы собственника в случае приобретения имения в собственность с обязательством производства вечного платежа лучше ограждены, чем в случае приобретения имения на чиншевом праве" *(86). Если наследственное оброчное владение более соответствует интересам крупного землевладельца, раздающего таким путем свои участки мелким хозяевам, то институт "вотчинных выдач", наоборот, лучше гарантирует интересы этих последних. С другой стороны, если институт "вотчинных выдач" более пригоден там, где для крупного собственника стоят при распродаже земли на первом плане денежные интересы, то оброчное владение особенно уместно там, где для него важно сохранить за собой общий контроль над возникающими мелкими хозяйствами: обыкновенно "хищническая эксплуатация земли" дает при оброчном владении собственнику право требовать прекращения этого владения и возвращения участка ему. Вследствие же этого, если институт "вотчинных выдач" более свойствен отношениям между частными лицами, то институт оброчного владения наиболее пригоден для эксплуатации государственных земель: идея землевладения как некоторой "социальной функции" может найти себе в этой форме наилучшее осуществление.
