Однако, как ни важны все подобные вопросы, связанные с группой вещных прав на пользование чужой вещью, преимущественный интерес новейшего права сосредоточивается не на них, а на залоговом праве. Возрастающее значение реального, в особенности поземельного, кредита продолжает неуклонно приковывать внимание законодательства именно к вопросам этого последнего.
Потребность в реальном кредите, т. е. кредите, обеспеченном исключительным правом на какую-нибудь вещь, возникает, конечно, везде очень рано, но удовлетворяется эта потребность на первых порах в иных, более грубых формах. Закладное право в таком виде, в каком мы привыкли его понимать, является у всех народов лишь продуктом очень длинной и сложной истории.
Везде в древнейшее время указанная потребность удовлетворялась тем, что вещь, предназначенная служить обеспечением долга, передавалась кредитору тотчас же при самом заключении обязательства, и притом в полную собственность, лишь с личным обязательством кредитора вернуть ее по уплате долга. Это было, таким образом, не что иное, как продажа закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа путем уплаты долга. Такова древнеримская fiducia, древнефранцузская vente а anemere, древнегерманская Kauf auf Wiederkauf. При такой форме реального обеспечения, очевидно, ни о каком закладном праве в юридическом смысле не может быть речи: кредитор получает не закладное право на вещь, а настоящее право собственности, которым он даже немедленно может распорядиться по своему произволу; в случае позднейшей готовности должника уплатить долг кредитор подлежит только личной, обязательственной ответственности перед должником. Вследствие этого подобная форма, гарантируя в полной мере интересы кредитора, совершенно не гарантировала интересов должника; она отдавала последнего на полный произвол первого и потому могла быть терпима в жизни лишь до тех пор, пока реальный кредит был явлением редким, случайным. Но уже некоторое дальнейшее развитие экономической жизни вызвало стремление к созданию иных, более удобных фигур реального обеспечения.
Прежде всего появляется залог с простой передачей владения (pignus римского права, "altere Satzung" германского права). Закладываемая вещь передается теперь кредитору не в его собственность, как прежде, а лишь в простое владение; собственность на вещь пока сохраняется за должником. В случае уплаты долга последний может вернуть себе ее при помощи обычного иска о собственности. В случае же неуплаты положение кредитора в зависимости от договора сторон и местных обычаев определяется разно: иногда он делается теперь собственником вещи (lex commissoria римского права, Verfallpfand древнегерманского права, "закладная превращается в купчую" наших старых грамот и Уложения царя Алексея Михайловича); иногда же он имеет только право продажи заложенной вещи с целью своего удовлетворения (jus vendendi римского права, Verkaufspfand германского права). Право кредитора стало, таким образом, действительно вещным правом на чужую вещь, но далеко не определилось еще его непременное содержание: вместо права продажи в нем часто содержится право на удержание вещи в собственность. Кроме того, сплошь и рядом владение заложенной вещью соединяется для кредитора с правом пользования ею, причем доходы от вещи либо идут вместо процентов, не погашая самого долга (Ewigsatzung германского права, mortgage французского), либо засчитаются в долг и погашают его (Todsatzung, vifgage).
Но залог с передачей владения часто в высокой степени неудобен для должника, а некоторые виды кредита при нем прямо невозможны: невозможен, например, кредит для улучшения имения (кредит мелиорационный). Ввиду этого уже в римском праве была создана новая, более совершенная форма залога - залог без передачи владения, носящий и доныне заимствованное из греческого оборота название ипотеки (hypotheca). Вещь остается в руках должника, который даже может ею пока что распорядиться, но в случае неуплаты долга в срок кредитор имеет право вытребовать ее из рук всякого владельца и употребить ее для удовлетворения своей претензии. В германском праве такая форма была известна под именем "neuere Satzung".
В дальнейшем развитии происходит постепенная очистка закладного права от его случайных исторических примесей и более точное определение его существенного, непременного содержания. Так, прежде всего отпадает право кредитора на пользование заложенной вещью: для обеспечительной функции закладного права оно совершенно излишне. Затем отпадает переход заложенной вещи при неуплате долга в собственность, и, таким образом, содержание закладного права сводится исключительно к праву требовать публичной продажи вещи (с целью получения удовлетворения по долгу.
Но если в захваченных до сих пор рамках общий ход развития закладного права в римском праве и праве новых народов был приблизительно одинаков, то в целом ряде других вопросов между ними сказывается весьма существенная разница.
Прежде всего, римское право не различало и здесь вещей движимых и недвижимых: залог как тех, так и других был возможен, по желанию сторон, и с передачей владения (в форме pignus), и без передачи его (в форме ипотеки). Право новых народов, напротив, соответственно своей общей указанной выше тенденции различает: залог движимых вещей имеет юридическую силу только тогда, когда он соединен с передачей их во владение кредитора ("ручной залог", Faustpfand) *(87); залог же недвижимости, допускавший раньше и ту и другую формы, в новейшем праве везде принимает вид только залога ипотечного.
В связи с этим находится описанное уже стремление нового права к осуществлению принципа публичности: эта публичность закладного права достигается по отношению к движимым вещам передачей закладываемой вещи (причем здесь также действует начало "Hand muss Hand wahren"), a no отношению к недвижимости - поземельной запиской. Мы видели, что потребность упорядочения поземельного кредита послужила первым толчком к созданию института поземельных книг.
Далее: позднейшее римское право допускало залог не только той или другой специальной вещи, но и всего имущества целиком - так называемая генеральная ипотека; при этом очень часто такие генеральные ипотеки устанавливались непосредственно самим законом (легальные генеральные ипотеки; например, уже в силу самого закона такая ипотека лежала на всем имуществе опекуна для обеспечения возможных требований опекаемого, на всем имуществе мужа по поводу детальных требований жены и т. д.). Новейшее право, задавшись целью устранить всякую неопределенность в области реального кредита, пришло с естественной необходимостью к отрицанию подобных генеральных ипотек и к твердому проведению того, что называется принципом специальности залога: объектом залога может быть только известная определенная вещь.
Согласно римскому взгляду, закладное право должно обеспечивать кредитора, гарантируя ему удовлетворение по его требованию; оно не должно давать ему каких-либо выгод сверх того, но оно и не должно ставить его в положение худшее, чем то, в котором находится всякий обыкновенный кредитор. Вследствие этого, если после продажи заложенной вещи вырученная сумма окажется выше суммы требования, то излишек (hyperocha) кредитор должен вернуть должнику; если же вырученная сумма окажется ниже требования, то недополученное кредитор может взыскивать обыкновенным порядком с остального имущества должника. Старое право новых народов, напротив, держалось так называемого принципа исключительности залога: заложенная вещь, переходившая часто, как сказано, даже в полную собственность кредитора, рассматривалась при неуплате долга как исключительное средство для удовлетворения этого последнего, как полная замена самого требования. Вследствие этого кредитор не обязан был возвращать излишка, но, с другой стороны, не мог требовать и доплаты. Рецепция римского права привела в этом пункте к торжеству римского воззрения: и действительно, старый принцип исключительности залога отнюдь не вытекает из экономического назначения закладного права; напротив, внося в него элемент риска, он только ослабляет обеспечительную функцию залога.
