Но вопрос об отношении между закладным правом и обеспечиваемым требованием имеет еще другую сторону, которая по преимуществу занимает новейшие законодательства и, можно сказать, стоит в центре всего современного ипотечного права.
По своей юридической цели закладное право имеет служебный характер: оно должно лишь обеспечивать требование кредитора и потому является отношением добавочным к личному обязательственному отношению между кредитором и должником (принцип акцессорности залога). Вследствие этого, по римскому праву, закладное право возникает только тогда, когда возникает это главное обязательственное требование, погашается вместе с ним и подлежит всем возражениям, которые возможны против главного требования: например, возражению о безденежности займа, об ошибке или принуждении при его заключении и т. д. Говоря иначе, закладное право, с этой точки зрения, зависит в самом своем бытии от обеспечиваемого требования как от своего основания, как от своей causa.
Но этот принцип акцессорности залога имеет и свои огромные неудобства, особенно чувствительные с того момента, когда развивается потребность в циркуляции закладных прав. Давая ссуду под залог недвижимости, кредитор обыкновенно лишается своего капитала на более или менее продолжительное время; вместо наличности в его руках есть только залоговый документ. Между тем при известных обстоятельствах для кредитора может оказаться необходимым пустить этот залоговый документ в обращение, продать его еще до наступления срока платежа. С точки зрения акцессорности залога, такая продажа возможна лишь в виде переуступки самого обеспечиваемого требования вместе с обеспечивающим его закладным правом: приобретатель этого последнего окажется в положении личного кредитора и вместе с тем будет подлежать всем возражениям из обязательства. Но если приобретатель может проверить установление закладного права путем справки в поземельной книге, то он никаким образом не может проверить действительность личного требования, а между тем ничтожность этого последнего или его юридическая порочность может повлечь за собою впоследствии падение самого закладного права. Понятно поэтому, что такая зависимость закладного права от обеспечиваемого им требования могла внушать неуверенность лицам, готовым приобрести закладное право, а вследствие этого являлась весьма серьезным тормозом для циркуляции залоговых бумаг. Устранение этого тормоза и составляло одну из основных задач новейшего ипотечного права, причем наилучшее разрешение этой задачи для настоящего времени мы имеем в законодательствах германском и швейцарском.
Желая приспособиться ко всем возможным видам ипотечных отношений, эти законодательства предлагают обороту на выбор несколько залоговых форм: новое Германское уложение знает таких форм пять, Швейцарское - три.
Прежде всего, для случаев ипотеки, не предназначенной, по намерениям сторон, для циркуляции, они сохраняют залог в его римской акцессорной форме; такова так называемая Sicherungshipothek Германского уложения и Grundpfandverschreibung Швейцарского. Передача закладного права, конечно, и здесь возможна, но для данного рода ипотеки она составляет явление случайное, и потому приобретатель ее подлежит всем тем возражениям ex causa, какие могли бы быть предъявлены и против первого кредитора; закладное право черпает свою юридическую силу из обеспечиваемого им личного требования.
Для тех же случаев, когда стороны желают создать ипотеку, предназначенную для обращения, им предлагается форма с ослабленной зависимостью от личного требования, форма, которая носит в германском праве название "оборотной ипотеки" (Verkehrshypothek). Ослабление акцессорности выражается главным образом в том, что против добросовестного приобретателя такой ипотеки никакие возражения из личного требования не допускаются; принцип достоверности, освящающий занесенную в книгу ипотеку, распространяется, таким образом, и на обозначенное там в виде ее основания обеспечиваемое требование.
Для того чтобы еще более облегчить циркуляцию залоговых прав, новейшее законодательство создает возможность получения залоговых свидетельств: устанавливая закладное право, собственник имения после записи в поземельной книге может испросить выдачу залогового свидетельства, которое и служит затем средством для всяких дальнейших передач: закладное право передается затем путем надписей на залоговом свидетельстве без обращения в учреждения, ведущие поземельные книги. Вследствие этого "оборотная ипотека" германского права возможна в двух видах: без залогового свидетельства, как "Вuсhhуроthek", и со свидетельством, как "Briefhypothek". Напротив, Швейцарское уложение знает "оборотную ипотеку" только в этом последнем виде: всякая "Verkehrshypothek" должна непременно выразиться в форме залогового свидетельства - Schuldbrief. Нужно, однако, сказать, что и в самой Германии теперь раздаются голоса в пользу такого же упрощения залоговых форм путем устранения Buchverkehrshypothek *(88).
Но на указанном ослаблении акцессорности развитие современного закладного права не остановилось. Стремление к возможно большей "оборотоспособности" ипотечных бумаг вызвало уже в половине XIX столетия постановку вопроса о зависимости закладного права от требования в его самой радикальной форме, именно в форме попытки совершенно порвать эту зависимость. Первый решительный опыт в этом направлении был сделан в Мекленбургском ипотечном уставе 1848 г., который создал абстрактную форму залога в виде так называемого "вотчинного долга", Grundschuld. Это есть уже совершенно самостоятельное, ни в какой мере от личного обязательства не зависящее вещное право на получение из известной недвижимости определенной денежной суммы. Во имя чего и для какой цели это право устанавливается - это уже не имеет значения; оно существует само по себе, оно само в себе носит свою формальную caus, само по себе переходит из рук в руки и т. д., вследствие чего его не без основания называют "вещным векселем".
При этом такое абстрактное право к недвижимости может иметь своим содержанием не только получение известной денежной суммы сразу, но и получение определенных периодических платежей; в таком случае Grundschuld превращается в то, что называется "рентным долгом" - Rentensсhuld.
Развивая предшествующие опыты в этом направлении "абстрагирования" закладного права, новейшие кодексы, Германский и Швейцарский, рядом с указанными выше видами ипотеки санкционируют и эти две формы Grundschuld и Rentenschuld, причем Швейцарское уложение соединяет их в одну под общим именем "Gtllt". Согласно ст. 847 этого Уложения, при этой форме долг лежит на недвижимости как земельная повинность (als Grundlast), без всякой личной ответственности должника и без всякого упоминания об обязательстве (о Schuldgrund) в поземельной книге.
Развитие всего этого ипотечного аппарата завершается тем, что как залоговая запись в поземельной книге, так и залоговое свидетельство может быть совершено на имя самого собственника обременяемого имения. Собственник вносит в поземельную книгу закладное право в известной сумме на свое имя или же берет на свое имя залоговое свидетельство. Затем он может распорядиться различно. Он может, во-первых, пустить это свое закладное право или (что чаще) залоговое свидетельство в обращение обыкновенным порядком; но он может, во-вторых, оставить эту ипотеку за собой, а для других устанавливать затем вторые, третьи и т. д. ипотеки: в таком случае, когда дело дойдет до продажи вещи, он сам явится первым по рангу залоговым кредитором и получит преимущественное удовлетворение из своей собственной вещи. Признание подобной ипотеки собственника на свою же собственную вещь (Eigenumer hypothek, или Eigentumergrundschuld) составляет чрезвычайно любопытное в принципиальном отношении нововведение современного права. Оно совершенно порывает с нашим привычным, воспитанным на римском праве представлением о закладном праве как праве на чужую вещь: в ипотеке собственника мы имеем некоторое своеобразное, способное к самостоятельному юридическому существованию абстрактное право на известную ценность, заключенную в вещи. Это право на ценность, это "Wertrecht", может скрываться в собственности, но может и выделиться из нее; выделившись, оно может быть употреблено для обеспечения долгового требования, но может явиться и самостоятельным объектом гражданского оборота. Раздвоение потребительной и меновой ценности вещи достигает здесь своего наивысшего напряжения.
