Молодые маклеры имели дипломы МВА, были докторами наук. Первым в этом новом поколении появился Кронталь, затем пришли Гаупт, Рот, Стоун, Бриттенхэм, Нэдулман, Баум, Кенделл и Хью Рубин. Эти молодые маклеры умели замечательно ловко использовать склонность заемщиков не вовремя погашать ссуды. Есть прекрасный пример того, как Уолл-стрит нажилась на путанице в Вашингтоне. Стив Рот и Скотт Бриттенхэм сделали десятки миллионов долларов на торговле федеральными строительными кредитами, которые выдавались фирмам, строившим жилища, под гарантии федерального правительства. В 1981 году в бюджете федерального правительства был значительный дефицит. Приняли программу распродажи активов. Среди продаваемых активов были ссуды строителям дешевого жилья, выдававшиеся в 1960-х и 1970-х годах. Кредиты эти выдавались по ставкам ниже рыночных, то есть представляли собой субсидии. Из-за низкого купонного процента на открытом рынке их всегда продавали со значительной скидкой к номиналу, обычно по 60 центов за доллар. Так что, например, 30-летний кредит на сумму 100 миллионов долларов, по которому выплачивали 4 процента годовых (а при вложении этих денег, скажем, в казначейские облигации можно было получать 13 процентов годовых), шел по цене 60 миллионов долларов.
О продаже федеральных кредитов в «Wall Street Journal» появилось крошечное объявление. Похоже, что его прочитали только два человека — Рот и Бриттенхэм. Сегодня Бриттенхэм вспоминает: «Мы годами доминировали на этом рынке. В 1981 году, когда я начал этим заниматься, мы были единственными, кто их покупал». Игра оказалась очень азартной. Фокус был в том, чтобы заранее угадать, какой из федеральных кредитов будет погашен раньше, потому что, когда это происходило, владельцу ссуды, кредитору, доставалась громадная и мгновенная прибыль. И все дело было в том, что эти кредиты шли со скидкой от номинала. Когда Рот и Бриттенхэм покупали по 60 центов за доллар ссуду, долги по которой немедленно покрывались заемщиком, они на каждый купленный доллар кредита получали по 40 центов прибыли. Чтобы выигрывать в этой игре, нужно было уметь находить ситуации, в которых ссуды погашались досрочно. Было два возможных варианта.
Во-первых, финансовые неурядицы. Когда организация попадала в сложный переплет, всегда возникали перспективы. «Было здорово, когда удавалось найти программу жилищного строительства, у которой не было денег для оплаты закладных, — рассказывает Бриттенхэм. — Было здорово, что кредиты имели гарантии федерального правительства, и в случае дефолта оно целиком погашало обязательства. Можно было мгновенно получить миллионы долларов прибыли».
Другим вариантом, когда можно было рассчитывать на выкуп закладных по номиналу, были дорогие строительные проекты. Бриттенхэм вспоминает: «Нужно было найти классное жилье, отнюдь не трущобы, а нечто с хорошим бассейном, теннисным кортом, микроволновками. Когда удавалось найти такой вариант, можно было поздравить себя — «есть шанс это дело конвертировать»». Для конвертации нужно было уговорить обитателей этих жилищ выкупить закладные на них у собственника/застройщика, который в свою очередь возвращал ссуду правительству. Когда правительство получало свои деньги, оно возвращало Роту и Бриттенхэму номинальную величину кредита, который был выкуплен ими по цене 60 центов за доллар. Двое молодых выпускников университета с Уолл-стрит, обследующих национальные проекты жилищного строительства в поисках плавательных бассейнов и безденежных жильцов, могли показаться смешными, пока они не достигли своего и не заработали 10 миллионов долларов. Изумляет то, что люди из Вашингтона, которые должны были заниматься этими проектами, не сделали того же самого. Но они не понимали истинной стоимости займов. Они рассчитывали, что рынки заплатят им справедливую цену, но рынок оказался неэффективным.
Еще большие прибыли приносили бестолковые действия американских домовладельцев. Принимая решение о сроке выкупа закладной, домовладелец действовал не умнее федерального правительства. По всей стране граждане, имевшие закладные под 4, 6 или 8 процентов, с иррациональным воодушевлением стремились досрочно погасить свои ссуды, даже когда на рынке ставка по кредитам доходила до 16 процентов. Даже в период всеобщей моды на использование финансового рычага (читай: кредитов) многим по-прежнему была неприятна сама мысль о том, что на них висит долг. Это создало такую же ситуацию, как с халявной прибылью по жилищным ссудам федерального правительства. Закладные были основой, на которой держались ипотечные облигации. Цена облигаций была существенно ниже их номинальной стоимости. Трюк заключался в том, чтобы выкупить их со скидкой от номинала как раз перед тем, как домовладельцы гасили свою задолженность. Маклер по закладным, который мог предсказывать поведение домовладельцев, зарабатывал сумасшедшие деньги. Любая досрочная оплата была чистой прибылью для владельца ипотечной облигации. Он покупал ее по 60 центов за доллар, а возвращали ему доллар на доллар.
Хью Рубин, молодой маклер из Salomon Brothers, начал вычислять вероятность того, что домовладельцы досрочно выкупят свои закладные. Он обнаружил, что вероятность зависела от места жительства, от срока до погашения и размера ссуды по закладной. Он использовал обширную статистику, собранную исследовательской группой Леви Раньери. При cоздании исследовательской группы предполагали, что она будет играть роль военных советников в трудных ситуациях. Но чаще их использовали как дешевую прислугу — подай-принеси. Только самые умные маклеры знали, как можно с толком употребить исследователей. Для Рубина и исследовательской группы американский домовладелец стал чем-то вроде подопытной лабораторной крысы. Они взялись за изучение того, как недвижность и бездеятельность домовладельцев под влиянием резких изменений процента сменяется бурной активностью. Когда удавалось вполне удостовериться, что определенная группа домовладельцев обладает повышенной склонностью к иррациональному поведению и выкупу дешевых низкопроцентных закладных, об этом сообщали Рубину, и тот скупал соответствующие закладные. Домовладельцы, естественно, не имели ни малейшего понятия, что Уолл-стрит с такой скрупулезностью изучает их поведение.
В первые годы деньги отделу закладных доставались с такой легкостью, как никому и никогда в фирме Salomon Brothers. Но уже тогда все поняли, что ипотечные облигации являются математически самым сложным видом ценных бумаг. Единственной причиной такой повышенной сложности было право домовладельцев досрочно выкупить закладную. Было нечто поэтическое в том, что единственная финансовая сложность, которую создал для финансовых рынков простой человек, оказалась тем самым гордиевым узлом, направившим лучшие мозги Уолл-стрит в набег на деньги этого простеца. Инстинкт Раньери, подтолкнувший его к созданию мощной исследовательской группы, оказался верным: для операций с закладными нужен был хороший математический аппарат.
Для зарабатывания денег требовались все более изощренные инструменты анализа. Но поведение маклеров отнюдь не стало менее алчным и грубым. Каждый шаг вперед в развитии рыночной технологии они отмечали шагом назад по лестнице человеческой эволюции. Сначала их было шесть, потом стало двадцать пять, и они сделались почти пропорционально более громогласными, грубыми, жирными и безразличными к отношениям с другими отделами фирмы. Их культура была основана на пище, и, как бы странно это ни звучало, это еще более странно выглядело для тех, кто наблюдал маклеров по закладным в процессе питания. «Никто не соблюдает диету в Рождество, — рассказывает бывший маклер, — и никто не соблюдает диету в отделе закладных. Каждый день был праздник. Как бы мы ни выглядели, мы делали деньги». Они начинали с чизбургеров с луком, которые им приносил к 8 утра из «Деликатесов Пресвятой Троицы» какой-нибудь стажер. «Понимаете, ты их, в общем, и не собирался есть, — вспоминает маклер Гэри Килберг, пришедший в отдел в 1985 году. — Ты уже заморил червячка и тихо прихлебывал кофе. Но тут тебя касался этот запах. Все вокруг жевали. Ну и ты тоже брал свою порцию жвачки». Маклеры совершали подвиги обжорства, никогда прежде не виданные в Salomon. Гигантскую кружку солодового молока Мортара выпивал в два глотка. Д'Антона каждый день посылал кого-нибудь из стажеров купить ему сластей на двадцать долларов. Гаупт, Джесселсон и Арнольд обычно заглатывали небольшую пиццу целиком. Каждую пятницу устраивался «день обжорства», когда все связанное с торговлей отодвигалось в сторону. «Мы заказывали мексиканских блюд на четыреста долларов, — рассказывает бывший маклер. — Но ведь невозможно накупить блюд мексиканской кухни на четыреста долларов. Однако мы пытались и начинали, скажем, с большой двадцатилитровой кастрюли салата из авокадо. Звонит Клиент с просьбой продать для него или купить облигации, и приходится ему отвечать: «Прошу прощения, но у нас как раз маленький праздник обжорства, я отзвоню вам позже»».
