Их следовало по меньшей мере сложить в нечто единое — закладные на дома разных домовладельцев. Инвесторы и маклеры доверились бы законам статистики и стали бы покупать пулы из нескольких тысяч кредитов под закладные, выданных сбербанками. Они могли бы быть уверены, что по законам вероятности только малая часть этих кредитов не будет погашена в срок. Тогда можно эмитировать бумажные облигации, дающие владельцам право на пропорциональную долю дохода от пула закладных — на гарантированный кусок пирога. Можно создать миллионы пулов, каждый из которых будет однородным, поскольку будет содержать закладные со сходными характеристиками. Пул, к примеру, может состоять из закладных под жилые дома ценой менее 110 тысяч долларов, по которым выплачивают 12 процентов годовых. Держатель бумажной облигации станет получать на свои деньги 12 процентов в год плюс пропорциональную часть платежей домовладельцев в счет погашения основной суммы кредита.
После такой стандартизации облигации на пулы закладных могут быть проданы американскому пенсионному фонду, токийской трастовой компании, швейцарскому банку, избегающему налогов греческому судовладельцу, который проживает на своей яхте, курсирующей в заливе Монте-Карло, да и вообще любому, у кого есть деньги для инвестирования. Такими облигациями можно торговать. Каждый торговец увидит только одно — эти бумаги представляют собой облигации. Облигациями уже можно торговать гурьбой и гуртом. Непроницаемую границу можно провести ниже центральной точки рынка. На одной стороне этой границы будут домовладельцы, на другой — инвесторы и маклеры. Две эти группы никогда не встретятся воочию, что представляется довольно забавным, поскольку принято считать, что, если ты кому — то ссужаешь деньги на покупку дома, ты должен хотя бы поглядеть в глаза своему должнику. Но домовладелец встретится только с менеджером его местного Сбербанка, который даст деньги и которому со временем придется вернуть долг. А инвесторы и маклеры увидят только бумажные облигации.
Боб Далл впервые заинтересовался закладными, когда работал на Уильяма Саймона, совладельца Salomon Brothers, который позднее стал секретарем Казначейства США при Джеральде Форде (а еще позже заработал миллиарды долларов, выкупая по дешевке сбербанки у правительства США). Все считали, что Саймон следит за развитием событий на рынке закладных, но, как говорит Далл, «ему было просто наплевать». В начале 1970-х Саймон торговал облигациями Казначейства США от имени Salomon Brothers. Он любил делать это расхаживая, опорожняя один за другим графины с ледяной водой. В ту пору за пределами Salomon Brothers выкликание ставок спроса и предложения на облигации было малопопулярным занятием. «Когда я пришел в этот бизнес, торговля не считалась достойной профессией, — рассказывал он позднее писателю Л. Д. Девису. — Я в жизни не брал в свое отделение ребят после университета. Я обычно говорил своим маклерам: «Парни, если бы вы не торговали облигациями, вы водили бы грузовики. Нам на рынке интеллектуалы не нужны. Торгуйте, и дело с концом»».
Саймон не был выпускником Гарварда. Он был порождением колледжа Лафайета, но сумел пробить себе дорогу на самый верх. Когда он посещал колледжи или бизнес-школы, на встречи с ним не собирались толпы студентов, потому что в ту пору мало кого интересовала торговля. Все, что он говорил или делал, не представляло ни малейшего интереса для «New York Times» или «Wall Street Journal». Кому в 1970-е годы были интересны казначейские облигации? Но он был уверен в своей правоте и действовал с размахом. В компании Salomon умели ценить рынок, и маклер по казначейским облигациям был здесь королем. Котировки всех облигаций устанавливались относительно уровня облигаций Казначейства США, и человек, который мог гнать их гурьбой и гуртом, был мерилом и образцом для всех маклеров.
Отвращение Саймона к рынку жилищных закладных возникло в 1970 году в результате его разногласий с правительственной национальной ипотечной ассоциацией, известной как «Джинни Мэй». «Джинни Мэй» гарантировала погашение закладных, выданных малообеспеченным гражданам, что поднимало их кредитоспособность до уровня бумаг Казначейства США. Любой домовладелец, имевший право на ипотечный кредит Федеральной администрации по обеспечению ветеранов жилищем (примерно 15 процентов всех домовладельцев США), получал штамп «Джинни Мэй». «Джинни Мэй» решила составлять пакеты из выданных закладных и продавать их в качестве облигаций. Именно здесь на сцене и появился Саймон. В качестве советника Правительства США по рынку облигаций он был прямо создан для возделывания рынка закладных.
Кредиты, имевшие гарантии «Джинни Мэй», подобно большинству других ипотечных кредитов, предусматривали постепенное погашение основной суммы кредита. Как и в большинстве других случаев ипотечного кредитования, можно было полностью погасить ссуду в любой удобный для заемщика момент. Именно последнее обстоятельство Саймон счел слабым звеном плана эмиссии ипотечных облигаций. Покупатель таких облигаций оказывался в худшем положении, чем покупатели корпоративных и правительственных облигаций, — у него не могло быть уверенности в длительности срока до погашения. Если вся округа снималась с места (и выкупала свои закладные), инвестор, думавший, что он владеет тридцатилетними ипотечными облигациями, обнаруживал, что он сидит всего лишь на куче наличных.
Но чаще всего такое случается, когда падают процентные ставки и вся округа осуществляет операцию по рефинансированию своих тридцатилетних закладных по более низкой фиксированной ставке процента. Владелец ипотечных облигаций оставался лишь с деньгами на руках. В этом не было бы ничего плохого, если б можно было немедленно вложить деньги под тот же или более высокий процент. Но когда процентные ставки падали, инвестор нес потери: его деньги больше не могли приносить тот же процент дохода, что и прежде. То, что домовладельцы предпочитали выкупать свои закладные при падении процента, было нормально, так как потом люди брали кредит на финансирование своих жилищ под более низкий процент. Иными словами, деньги, вложенные в ипотечные облигации, возвращались к инвестору в наименее удачный момент.
Билл Саймон пытался убедить «Джинни Мэй» в необходимости защитить покупателей ипотечных облигаций (кредиторов). Он считал, что нужно сделать так, чтобы деньги от домовладельцев не напрямую шли держателям облигаций, а через некоторый компенсирующий механизм, чтобы эти бумаги были похожи на обычные облигации с определенным сроком до погашения. Кто иначе, спрашивал он, будет покупать эти облигации? Кому нужны облигации с неизвестным сроком до погашения? Кто согласится не знать наверное, когда именно он получит назад свои деньги? Когда «Джинни Мэй» проигнорировала возражения Саймона, он в ответ решил игнорировать «Джинни Мэй». Он поручил операции на новом рынке ипотечных ценных бумаг тому, кого в Salomon Brothers называют «хрюкалом», — аналитику отделения корпоративных финансов. Но эти люди не ведут никаких операций. Иными словами, Salomon Brothers решила не участвовать в этом рынке.
Боб Далл занимался тем, что занимал деньги для финансирования операций Билла Саймона на рынке облигаций Правительства США. Далл стремился делать это эффективно — занимать ежедневно по самой низкой ставке и давать в долг по высшей. Но он брал и предоставлял кредиты только на один этот день. Ежедневно он приходил утром на работу, и все начиналось сначала. В отличие от торговли облигациями торговля деньгами никогда не считалась почтенным занятием, даже в Salomon Brothers. Деньги — самый стабильный из всех товаров, которыми торгуют в Salomon, а значит, наименее рискованный и наименее прибыльный.
Тем не менее это была торговля. Чтобы иметь в ней успех, нужны стальные яйца и столь же твердая, хотя и своеобразная логика. Свидетельствую: однажды Далл хотел купить на рынке (взять взаймы) 50 миллионов долларов. Он огляделся и выяснил, что рынок денег стоял на 4–4,25 процента, а это означало, что он мог купить (занять) под 4,25 про — цента и продать (ссудить) под 4,0 процента. Но когда он попытался купить нужные ему 50 миллионов долларов по 4,25 процента, рынок сдвинулся вверх до 4,25 — 4,50 процента. Продавцов вспугнул крупный покупатель. Далл предложил купить по 4,50 процента. Рынок опять сдвинулся вверх до 4,50 — 4,75 процента. Он несколько раз поднимал ставку, и рынок все время смещался вверх. Тогда он отправился к Биллу Саймону пожаловаться, что не может купить деньги. Все продавцы вели себя как испуганные цыплята.
