Из плана участка Пелагеи Карпычевой, представленного в Городскую управу в 1909 году, видно, что он застроен так, что и вступить некуда. Два доходных дома (включая флигель), деревянный хозяйский особняк, пристройки хозяйственного назначения, а на периферии – бетонные сараи. Деньги делались, судя по всему, из каждого квадратного сантиметра площади.

Так Пелагея Карпычева и ее муж Дмитрий из крестьян превратились в крестьян-капиталистов. Нельзя сказать, что это была уникальная ситуация для Петербурга, однако из низших сословий все же чаще выбивались в люди не крестьяне, а мелкие чиновники, отставные рядовые, мещане, то есть люди, имевшие хоть какое-то образование. Впрочем, главное значение имело не образование, а предпринимательская жилка и склонность к риску.

Кстати, список жильцов в доходных домах Карпычевых в некоторой степени выдает социальное происхождение хозяев. В 1900 году здесь снимали жилье и, вероятно, работали на Карпычевых несколько крестьян, рядовой запаса, мещанин. Но нет ни офицеров, ни учителей, ни чиновников, хотя в соседних доходных домах по Ждановке их было немало.

Судя по всему, послереволюционная судьба крестьян-капиталистов мало отличалась от судьбы обычных капиталистов. След Карпычевых теряется. Собственности лишились – это понятно, но нет их ни в списке жильцов бывшего собственного дома, ни в списках жильцов домов по соседству. Быстро возвысившись, они столь же быстро лишились всего, если только не эмигрировали вместе с настоящими капиталистами.

История с Пелагеей Карпычевой, а также изучение адресных книг и архивов наводит нас на интересную мысль: в XIX веке лица женского пола едва ли не преобладали в качестве собственников недвижимости в Петербурге и Москве. В табелях домов того времени то и дело встречаются записи о владельцах: «жена купца», «вдова отставного майора», «жена генерал-лейтенанта»… Вот и на Ждановке участками владели жены или вдовы купцов Ванюкова, Чистякова, Каттани, генеральша Тарногурская, вдова полковника Беггрова, мещанка Андреева, крестьянка Константинова и уже упоминаемая нами Пелагея Карпычева.

Частично уже говорилось о том, что мужья сознательно записывали доходные дома на своих жен, чтобы в случае разорения недвижимость не попала под распродажу. Это так, однако, среди домовладельцев значились не только жены купцов, но и жены чиновников, военных, профессоров и даже лиц духовного звания, которым разорение если и грозило, то в самой незначительной степени. Почему же и они записывали доходные дома на своих жен? Дело, видимо, в том, что по русской традиции дом почти всегда был на женщине; мужчина – служивый человек, женщина – домохозяйка. Разводы в России были нечасты, а уж по инициативе женщин и просто редки (для венчанных в церкви это грех), поэтому записывая недвижимость на супругу, какой-нибудь петербургский купец или мещанин был уверен – его имущество, в конце концов, достанется его детям.

В XIX веке, когда в моду вошли большие доходные дома, забота о поддержании порядка, о взимании платы с постояльцев, о мелком ремонте так и оставалась на женщинах. Многие домовладелицы были столь деловиты и экономны, что находили средства на расширение и надстройку своих владений. Например, Евдокия Андреева, владевшая домом № 5/2 по Ждановской набережной. То, как они умели собирать плату с постояльцев, мы помним из литературы, хотя бы тому же «Преступлению и наказанию», пусть Раскольников и снимал каморку «от жильцов», то есть по субаренде.

Конечно, существовали и богатые купцы, имевшие в Петербурге по несколько доходных домов и делавшие бизнес именно на сдаче жилья в аренду. Обычно они сами управляли имуществом, но все же это не являлось правилом для Петербурга. Основная часть квартир в городе предлагалась собственниками небольших, иногда деревянных строений, сдававшими угол таким же небогатым арендаторам. Если муж служил, то заботы о доме почти всегда лежали на жене.

В пользу деловитости женщин говорит и тот факт, что со смертью мужа дело обычно не умирало, а усилиями супруги продолжалось. Например, как уже говорилось, на углу Ждановской набережной и Новоладожской улицы в середине XIX века существовала красильная фабрика купца Ф. Каттани – там, где впоследствии разместится корпус Пограничной стражи. После смерти мужа фабрика еще долго существовала на прежнем месте, а ее владелицей значилась вдова купца.

Впрочем, у этого правила имелись и серьезные исключения. Дело в том, что тогда многие семьи были многодетными, и женщины просто не могли заниматься ничем, кроме детей. В этих случаях и служба, и дом были на главе семьи. Если сдача помещений или дворовых территорий приносила хороший доход, то нанимался управляющий, который следил за всем дворово-домашним хозяйством. Если нет, то помогали дети.

Развился и новый для России тип купчих. Они уже не ориентировались на мужей, а вели собственное дело, иногда очень успешно. Так, в 1860-х годах на Петровском острове вблизи пивоваренного завода «Бавария» двадцать две дачи на землях Императорского двора арендовала купчиха Макарова. Летом местность превращалась в зеленый парк, и сдача дач внаем приносила неплохой доход. За купчихою оставалось лишь управление прислугой, поскольку уборка помещений обычно входила в стоимость арендной платы.

В то же время общественное и должностное положение мужа было очень важным для жены. Если девушка выходила замуж за майора, то в документах именовалось не иначе как жена майора; когда муж уходил в отставку, она становилась женой отставного майора; когда муж умирал, она превращалась во вдову отставного майора. Вот почему считалось важным найти мужа не только с деньгами, но и с положением.

Еще одна особенность обращает на себя внимание, когда изучаешь архивные материалы. В табелях домов и в адресных книгах жильцы, в том числе и постояльцы, скрупулезно перечислены с обязательным указанием должностей. Учет осуществлялся так: агенты адресных книг оставляли дворникам каждого дома опросные листы и сами жильцы или хозяева недвижимости указывали фамилии и общественное положение всех проживающих. Если по данной местности располагалось предприятие, то обязательно сообщалось его название, фамилия владельца и фамилия управляющего, количество рабочих. Никто ничего не утаивал, наоборот, попасть в адресную книгу считалось полезным.

Пожалуй, сведения о жителях города в справочниках стопятидесятилетней давности получить легче, чем в нынешних справочниках о нынешних жителях. Даже собственников крупнейших российских банков выяснить сегодня не просто; это не удается даже регулятору – Центральному банку России. Что говорить о какой-либо иной фирме… Все скрывают, все боятся. Мне кажется, это свидетельство ненормальности в обществе: в XIX веке купец гордился своим положением, раскрывал размер своего капитала, а нынешний бизнесмен боится этого. Конечно, дело и в преступности, и в налогах, от которых стараются уйти, но главное все же в общественной атмосфере. С грустью сознаешь, что в XIX веке она была более естественной.

На Ждановской улице невозможно не обратить внимания на импозантный, неплохо сохранившийся трехэтажный особняк под номером 27. Если бы не этот особняк, некогда принадлежавший тверскому купцу первой гильдии, британскому подданному Аврааму Санисковскому, мы бы сейчас и не вспомнили, что в глубине участка у Санисковского находилась довольно большая фабрика по производству английской жести. Собственно ради строительства этой фабрики он и приобрел в 1870-х годах участок по Ждановской улице.

Каким ветром и когда занесло Авраама в Россию – неизвестно, зато известно, что участок по Ждановской улице, 31 (такой номер имел дом тогда), он приобрел у статской советницы Тарасовой. Район в то время был городской периферией. Это подтверждают и планы участка Тарасовой, относящиеся к 1859 году: небольшой деревянный дом с мезонином; скромные деревянные службы-сараи; ну и непременный для этих мест сад в глубине участка. Очевидно земля в этом месте стоила недорого и вполне годилась для постройки фабрики.