Опрос риелторов Флориды, проведенный в 2005 году, показал, что 87 процентов из них оформили по крайней мере одну сделку с зарубежными покупателями за последние двенадцать месяцев, а около 10 процентов имели только иностранную клиентуру. В 2005 году иностранцы составляли более 30 процентов покупателей домов в Форт-Лодердейле и 15 процентов покупателей недвижимости по всему штату Флорида.
Но эта тенденция наблюдается не только во Флориде. Эксперт по недвижимости в Нью-Йорке подсчитал, что в 2004 году иностранцы составляли треть от всех покупателей квартир на Манхэттене по сравнению только с одной четвертой в 2003 году. Несколько владений в Лас-Вегасе более чем на 10 процентов принадлежат иностранцам еще на стадии строительства, в Хьюстоне, Атланте, Чикаго и Денвере также наблюдается увеличение числа покупателей домов родом из-за границы. Растут подписки на журналы и посещения веб-сайтов американских компаний, продающих роскошные особняки, а американские риелторские компании, например «Сенчери-21» и «Кристиз грейт истейтс», открывают все больше филиалов по всему миру.
Облик и мотивация людей, покупающих недвижимость на соседнем континенте, зависят от нескольких факторов.
• Европейцы. За последние несколько лет евро поднялся более чем на 50 процентов по отношению к доллару, а британский фунт — на 35 процентов. Даже канадский и австралийский доллары поднялись на 30—40 процентов по отношению к американскому доллару. В результате дома в Америке значительно подешевели по сравнению с жилой недвижимостью в других странах. Вы когда-нибудь были на скалистых пляжах Англии или травяных в Германии? Мягкий песок-Флориды и Микки-Маус очень привлекают наших европейских соседей.
• Центрально- и южноамериканцы. Покупатели из Венесуэлы, Колумбии,. Бразилии и Мексики обожают политическую и экономическую стабильность Соединенных Штатов. Дома в Америке считаются как надежным вложением денег, так и убежищем в случае политической нестабильности в родной стране. Эти люди ценят также личные и политические свободы, которые могут себе позволить США, не говоря уже о походах в магазин. Добавьте к этому похожий климат и испаноговорящую среду Южной Флориды и Техаса и поймете, почему на дома в США с их стороны большой спрос.
• Азиаты. Учитывая растущие экономики азиатских стран и увеличившиеся бизнес-потоки между Востоком и Западом, многие семьи в Азии привлекает возможность обзавестись домом в США. А американские риелторы настойчиво опекают их, называя роскошные особняки китайскими именами и устраивая деловые обеды с азиатской кухней.
В общем и целом снижение стоимости авиаперелета во всем мире облегчает путешествие ко второму дому, и в первую очередь визиты за границу, которые, по словам риелторов, всегда есть первый шаг на пути к покупке дома в чужой стране. Кроме того, жизнь зарубежным покупателям облегчают новые финансовые инструменты, например, многовалютная ипотека, которая позволяет получить ипотечный кредит, внеся первый взнос в национальной валюте, а потом переключиться на доллары страны пребывания, если процентная ставка становится более привлекательной. А некоторые американские банки регулируют свою политику, чтобы иностранные подданные, платящие налоги в США, могли получить кредит на покупку дома.
В Нью-Йорке доминирующим фактором к открытию города для иностранцев был Дональд Трамп. Большинство зданий в Нью-Йорке относились к жилищным товариществам, а поскольку товарищество может отклонить любую кандидатуру по любой причине, оно очень придирчиво смотрело на постоянно отсутствующих иностранных покупателей квартир. Но Трамп покупал эти здания, потому что их продажи очень слабо регулируются законами в отличие от продаж акций. И теперь, когда большинство строящихся зданий являются жилищными товариществами, в дома Трампа хлынули зарубежные покупатели.
По большей части зарубежный покупатель дома — достаточно обеспеченный человек: средняя цена дома во Флориде, приобретенного иностранцами в 2005 году, достигала около 300 тысяч долларов, каждый четвертый такой дом стоил более 500 тысяч. Но по мере того как будет расти средний класс в Азии и во всем мире, нужно ожидать, что такие покупки будут совершаться все чаще.
Зарубежные покупатели домов имеют важное значение не только для агентов по продаже недвижимости. Увеличение количества иностранных приобретателей может повлиять на всю индустрию недвижимости, например, все больше банков начинают кредитовать жилищное строительство. (Хотя, если иностранные покупатели прекратят платить наличными, они станут менее привлекательными для американских продавцов.) Могут произойти изменения в культуре продажи домов: покупатели из некоторых стран любят предлагать неправдоподобно низкую цену, агрессивно торговаться до самого конца и выторговывать дополнительные условия вместе с домом, например мебель или бесплатного сторожа.
Глобализация может повлиять также на планировку домов. Некоторым ближневосточным покупателям не нравятся кухни, совмещенные с гостиными, поскольку по их обычаям гости не должны видеть, как женщины готовят пищу, а некоторым латиноамериканским покупателям нужно, чтобы спальня хозяев находилась рядом с детской комнатой.
Но важнее всего то, что иностранные покупатели взвинчивают цены на дома, а это отражается на всех американцах. Когда неграждане покупают треть квартир на Манхэттене, они тем самым вынуждают значительную часть американцев среднего класса приобретать менее комфортабельные квартиры и вытесняют в Куинс большое число покупателей с более низкими доходами. На самом высоком уровне венесуэльцы, возможно, вздувают цены на дорогие виллы Майами, но если в Каракасе произойдет экономический спад и они не смогут выполнять принятые на-себя обязательства, их соседи-американцы останутся в домах, стоимость которых будет стремительно падать. Растущая взаимозависимость экономик теперь распространяется на самые локальные приобретения — недвижимость.
Некоторые законодатели считают, что эта тенденция требует пристального внимания. В начале 2007 года в ответ на усилия банков облегчить выдачу кредитов зарубежным покупателям домов один законодатель из Калифорнии представил законопроект, запрещающий банкам выдавать ипотечные ссуды покупателям, не имеющим карточки социального страхования. Пока этот законопроект отклонен большинством как избыточный. Но положение может измениться. Хотя Америка гордится своей ролью в мировой экономике, она врядли испытывает гордость за то, что иностранцы покупают американскую недвижимость гораздо более быстрыми темпами, чем американцы за границей. Попробуйте купить квартиру в Мехико или дом на Бермудах и посмотрите, как будут насмехаться над вами окружающие.
Мы защищаем свои внутренние ресурсы. В 2006 году, когда американцы узнали, что Соединенные Штаты собираются передать контроль над некоторыми нью-йоркскими портами правительству Дубая в Объединенных Арабских Эмиратах, по всей стране начались шумные протесты, которые продолжались несколько недель и заставили пересмотреть это решение. В 2005 году, когда калифорнийскую нефтяную компанию «Юнокал» собирались продать китайской компании, за которой стояло правительство Китая, это вызвало такую отрицательную общественную реакцию, что предложение на приобретение было снято. Поданным на 2007 год, американцы недовольны тем, что Япония и Китай владеют ценными бумагами США на сумму более триллиона долларов.
Покупка единичных роскошных домов в отдельных районах, разбросанных по всей территории США, вряд ли может сравниться с «захватом» американской инфраструктуры, крупных корпораций или ценных бумаг. Но не подошло ли время по крайней мере измерить глубину тенденции, заключающейся в приобретении иностранцами домов в США?
Эксперты по внешней политике спешат указать, что большинство американцев поддерживают участие в международных обязательствах, отвергая идею изоляционистов, что США должны «заниматься своим делом и позволить другим странам самим решать, что для них лучше». Да, но с другой стороны, количество американцев, согласных с позицией изоляционистов, резко возросло в период между 2002 и 2005 годами с 30 до 42 процентов, достигнув самого высокого уровня с тех пор, как в 1960 году начался сбор статистических данных по этому вопросу. И хотя очевидно, что американцы более благосклонно относятся к иностранным «инвестициям» (53 процента), чем к иностранным «владениям» (33 процента), в области приобретения недвижимости трудно провести отличие между владением и инвестицией, особенно когда более половины зарубежных покупателей, по данным опроса во Флориде в 2005 году, сказали, что купили дом для отдыха и/или домашней работы, а около трети признались, что рассматривают свою сделку как вложение денег.
